商辦類項目出售交什么稅?

發布時間:2016-06-07 13:56:26作者:劉向宇
來源:鏈家網原創

文章摘要:商辦類項目出售,除了涉及個稅、契稅和增值稅外,還設計土地增值稅。

商辦類項目產權為40年或50年,價格相比普通住宅低。出售商辦類項目涉及稅費較多,包括個稅、契稅、增值稅、印花稅和土地增值稅。

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一、什么是商辦類項目?

商辦類房屋是指房屋的規劃用途為商業、辦公、寫字樓等非住宅用途的房屋;

房屋規劃用途以房屋產權相關證明上的“用途”或“規劃用途”為準;

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三、出售商辦類項目要交哪些稅?

出售商辦類項目涉及稅費較多,包括個稅、契稅、增值稅、印花稅和土地增值稅。

1. 增值稅及附加:(網簽價或核定價-原值)/1.05×5.6%(網簽價、核定價哪個高取哪個)

2.個稅:差額×20%

1)網簽價大于核定價

個人所得稅=(網簽價-原值-原契稅-本次增值稅及附加-網簽價×10%-貸款利息-本次印花稅)×20%

2)核定價大于網簽價

個人所得稅=(核定價格/1.05-原值-原契稅-本次增值稅及附加-核定價×10%-貸款利息)×20%

3.印花稅

網簽價大于核定價:

印花稅=(網簽價-本次增值稅)×萬分之五(買賣雙方均須繳納)

核定價大于網簽價:

印花稅=(核定價格/1.05)×萬分之五(買賣雙方均須繳納)

4.契稅

網簽價大于核定價:

契稅=(網簽價-本次增值稅)×3%

核定價大于網簽價:

契稅=(核定價格/1.05)×3%

5.土地增值稅:

增值額×稅率(稅率:30%-60%)

土地增值稅增值額=網簽價或核定價-原值-原契稅-本次增值稅及附加-遞增額-網簽價或核定價×10% (網簽價、核定價哪個大取哪個)

遞增額=原值5%年數(3年零8個月按3年算)

稅率=增值額/(原值+原契稅+本次增值稅及附加+遞增額+網簽價或核定價×10%)

土地增值稅如何計算?

方法一:累進法

1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;

2)增值額超過扣除項目金額50%且未超過100%的部分,稅率為40%;

3)增值額超過扣除項目金額100%且未超過200%的部分,稅率為50%;

4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

舉個例子:

如果增值額100萬,扣除項目金額70萬。

未超過扣除項目金額(也就是70萬)50%的部分是35萬;

超出50%未超出100%的部分也是35萬;

超出100%未超出200%的部分是30萬。

即:土地增值稅=35×30%+35×40%+30×50%=39.5萬

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方法二:速算法

1)(增值額/扣除總額)×100%≤50%的:應繳納土地增值稅額=增值額×30%;

2)(增值額/扣除總額)×100%>50%≤100%的:應繳納土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;

3)(增值額/扣除總額)×100%>100%≤200%的:應繳納土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;

4)(增值額/扣除總額)×100%>200%的:應繳納土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。

舉個例子:

如果增值額100萬,扣除項目金額70萬

100%<增值額/扣除總額<200%

土地增值稅=增值額×50%-扣除項目金×15%=50-10.5=39.5萬

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