賣房時,哪些風險業主需要注意

發布時間:2016-06-17 11:53:34作者:陳思
來源:鏈家網原創

文章摘要:合同從簽約成立時起,具有法律約束力,是無可懷疑的法律判斷,即當事人如違反合同約定的內容,即產生相應的法律后果,包括承擔相應的法律責任,因此在賣房前,一定要注意以下幾種情況,規避風險!

一、判斷產權人

首先要明確所賣房產的產權人是誰,判斷產權人不能單從房產證上寫的是誰的名字來判斷,明確房產是否屬于共有產權:以下幾種情形,屬于房產共有,在出售時,需要得到其他共有人的同意才能出售:

1、按份共有:約定按一定的份額由按份共有人共同對該房產享有權利。

主要場景:

a.未婚情況下男女朋友共同買方,從而形成按份共有;

b.夫妻之間婚姻狀態存續期間購買房產,約定了共有份額,從而形成按份共有;

c.無直系親屬關系人之間共同出資購買房產,形成按份共有,這種情況不多見,特別是2010年4月份北京執行限購政策以來這種情況特別少;

d.父母和子女之間,基于買房形成按份共有關系,不論份額多少以及不論付款的方式是貸款還是全款;

e.基于房產的法定繼承之原因,在多個繼承人之間形成按份共有關系,通常情況下有多個房產證。

2.共同共有:共有人之間部分份額地對房產享有權利。

主要場景有:

a.夫妻之間在婚姻狀態存續期間購買房產,出一個房本;

b.夫妻之間在婚姻狀態存續期間購買房產,房本上寫2人名字或出2人房本。

如果出現以上情形,產權人在出售時,必須得到其他產權人的書面同意,具體如下:

1.夫妻售房:產權人登記在一人名下,產權人一人過來簽合同,基于法律規定之夫妻共有,需要產權人配偶出具《配偶同意出售證明》;

2.夫妻售房之二:本身是因為按份共有,在有多個按份共有人的情況下,只要按份共有人已經結婚,實踐中需要其配偶出具《配偶同意出售證明》;

3.夫妻售房之三:本身因為按份共有,在多個按份共有人的情況下,有的按份共有人因故不能到場,需要該共有人出具《共有權人同意出售證明》;

4.繼承房產再出售:較常見的是多個繼承人共同繼承一套房產,實踐中均要求繼承人全部到場簽字且繼承人之配偶出具《配偶同意出售證明》;

二、簽約時,賣家配偶未簽署《同意出售證明》會有什么樣的后果?

根據婚姻法的相關規定,夫妻雙方在夫妻關系存續期間取得的財產一般認定為夫妻雙方共同共有,所以未取得配偶同意出售證明,買賣合同可能會被認定為無效或無法履行。

三、出售繼承房產,是否需要全部繼承人共同簽署買賣合同?

繼承中的房產屬于全體繼承人共同共有,如果出售應由全體繼承人共同簽署合同,并由全體繼承人的配偶簽署《配偶同意出售證明》。

四、簽約資格如何確定?

合同雙方當事人都應是完全民事行為能力人。

根據民法通則規定:18周歲以上的公民是成年人,具有完全民事行為能力,可以獨立進行民事活動,是完全民事行為能力人。

五、遇到買方是外國人或港澳臺居民(被國家限制的購房人)時,怎么辦?

在遇到買方是外國人及港澳臺居民時,賣方(或讓中介方)除索要經過涉外公證與認證的身份證件證明外,還要審核是否取得《涉外審批單》,以免耽誤賣房的時效。

六、遇到法人(包括公司企業、事業單位等)購房時,怎么辦?

1、審核其營業執照或其他依法登記證件是否在存續期間,必要時通過網絡或到工商行政等部門進行查詢。

2、二手房屬于國家或集體財產的,應審核是否有政府主管部門的批準文件。

七、賣方因患病喪失行為能力的該怎么簽署合同?

需要由賣方的近親屬(配偶、父母、子女)向法院提起訴訟確認賣方為限制行為能力人或無民事行為能力人,再由人民法院指定監護人,由監護人辦理房屋買賣事宜。

八、不選擇資金監管可能面臨的風險是什么?

交易雙方放棄資金監管,堅持自行交付房款的,可能面臨的風險包括但不限于:房屋出賣人無法取得全部房款,房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經支付的房款等。

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