買二手房房主有貸款?切忌直接給首付解抵押

發布時間:2016-06-01 20:57:21作者:文秋蓮
來源:鏈家網原創

文章摘要:買二手房房東有貸款怎么辦?有的房東會要求購房者先付首付,要求購房者用首付去幫房東還清貸款解除抵押,如果購房者直接把首付給房東還貸款,這樣做其實是風險比較大的,最終很有可能錢房兩失。

先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程,參見下圖。

一、切忌直接給首付解抵押

二手房要買賣,首先需要結清貸款,也就是解抵押。很多房主會要求,“你先付個首付,讓我去把房貸還完”,但直接把錢給業主,可能會面臨以下兩種風險:

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(1)賣家不止有一筆貸款。

你的首付出去了,房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地,進,拿不到房子,退,收不回首付。除了銀行貸款,賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢,如果是民間借貸、甚至是高利貸,利息難以估算。極可能出現這樣的情況:賣家拿到你的首付去還錢,但只是杯水車薪。

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案例:2012年6月,孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子,總價為228萬元。在邱某的要求下,孫女士先行支付了158萬的首付款拿到了房屋鑰匙,因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款,需要解抵押之后才能過戶,邱某承諾會用孫女士的首付去還剩余貸款。11月,雙方順利網簽,但網簽之后,邱某卻以各種理由拖延過戶時間,直到2013年5月,孫女士去房管部門查詢才知道,房屋已被查封。

原來邱某在網簽之后幾天,又將房屋做了抵押,抵押給了自己的債主張先生,并設定了195萬元的抵押權,并授予了對方代為處置房屋等多項權利。在這個案例中,由于房屋沒有過戶,孫女士沒有房屋的產權。而邱某的債主張先生有“優先追償權”,即使該房屋被拍賣,所得錢財也優先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。

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(2)賣家挪用首付款。

賣家并沒有如約去辦理解抵押手續,而是把錢用作他處,甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是,業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封,因為查封房無法過戶,好則耗時費力,差則錢房兩失。

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案例:2010年1月10日,徐女士通過中介購買了一套住宅,簽約時房主說房屋有抵押,抵押金額是205萬,自己一時間很難湊齊錢來解抵押,所以希望徐女士先支付205萬元的首付款來解抵押,并且無法辦理資金監管,但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋,又相信房主,便將205萬打給了房主。

一個月后,徐女士貸款審批下來,要去過戶時,房主卻突然聯系不上,經過多方查找,發現房主在家自殺,而徐女士的205萬首付款不見蹤影。經過司法核實,房屋確實抵押給了個人,抵押款是130萬,而不是205萬,而且房主并沒有拿著錢去解抵押,徐女士的205萬不翼而飛。

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二、房款進行資金監管

一般買一套二手房需要1-3個月,金額大、時間長、手續繁、證件多。稍有不慎,大額房款可能被騙。這樣的新聞報道屢見不鮮,有被偽造的房產證騙去大額首付的買家,也有被坑騙不明不白丟掉產權的賣家。

而“資金監管”就是專門防范這些風險的。簡單來說,做“資金監管”就像買房賣房時用了“支付寶”一樣,貨不到不付款,同理,不“過戶”不給錢。買房人不是直接付款給業主,而是把錢放在銀行一個被“監管”的獨立賬戶上,過戶完成,這筆錢才能解凍給業主。萬一“過戶”出紕漏,別擔心,錢一分也不會少。目前,北京二手房交易,通過中介成交的必須進行建委資金監管。個人成交的,暫時沒有強制的要求。所以,建議買房人留個心眼,把房款打入資金監管賬戶。

注:2016年12月15日起,北京所有城區通過中介購買的二手房都需要進行住建委資金監管。

資金監管原理資金監管原理

案例:業主欠債,吞了首付還高利貸的真事,發生在北京海淀區。業主說房子還有91萬貸款沒還清,要求買房人小明把首付187萬打到他還款銀行的賬戶里,方便他馬上把抵押解掉,才能過戶。

后來小明才發現,業主除了銀行貸款還欠很多債,他當天就把187萬全部劃走,還了高利貸和其他債主。結果是,業主欠債太多,房子資產加起來都不夠還錢——資不抵債。法院判了也沒錢還。如果這187萬不是直接給業主,而是通過資金監管,業主不可能拿到錢。

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買二手房的時候可能會遇到房東有貸款、著急出國等各種著急用錢的理由來讓你先付首付,并且直接給錢,這個時候就一定要留個心眼了。總而言之,二手房買賣一定要進行資金監管,不要直接將房款給賣房人。

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