買新房和二手房的流程有什么區別?

發布時間:2016-06-01 19:05:05作者:劉琳琳
來源:鏈家網原創

文章摘要:買新房流程更省心,買二手房流程需購房者親力親為的比較多。

買新房的流程,與二手房的流程相比,需要自己親手辦的事情比較少。買新房流程為準備買房-看房選房-認購-購房資質審核-簽約-付款-辦貸款-收房驗房-入住,買二手房流程為準備買房-看房選房-簽約定房-貸款-付款-繳稅過戶-物業交割-入住。相對比來說,買新房的流程更簡單一些。

一、買新房的流程是什么?

準備買房-看房選房-認購-購房資質審核-簽約-付款-辦貸款-收房驗房-入住

1.準備買房

買房前要做很多準備,首先需要看看自己有沒有購房資格。以北京為例,沒有北京戶口,想在北京買房,需要連續繳納5年個稅或社保,有合法有效的居住證,并保證自己名下在北京無房產。其次需要根據自己的經濟實力,對房款總數有一定的預期。可以通過各種渠道了解在售新房樓盤的具體情況,制定一個大概的購房計劃。

2.看房選房

對中意的樓盤項目,可以去實地考察,只有自己看過了,才知道真實情況,廣告與實際情況相差的有點多。看樣板間是每個購房者都要經過的環節,在看樣板間時,帶上尺子打量下家具尺寸、詢問一下銷售員房屋管線位置、將樣板間的燈關掉看自然采光、問清交房時與樣板間之間的差別。看沙盤時,要注意沙盤中可能存在的貓膩。

進入選房階段時,要注意選擇樓層、戶型,并注意周邊配套的規劃圖。項目周邊配套可以通過項目所在區域的住建委網站進行查詢。

3.認購-購房資質審核-簽約

看好房子準備買房時,需要向開發商繳納一部分數額的定金,并簽訂認購書。定金繳納的比例有明文規定,《中華人民共和國擔保法》中強調,繳納的定金金額比例不得超過合同標明的總房款的20%。一般來說,比較搶手的樓盤,開發商會讓購房者排號。拿到的號碼比較靠前的購房者,有優先選擇房源的優勢。

由于買賣雙方的信息不對等,使得購房者在簽訂購房合同時,常常處于被動地位。簽訂合同時,應仔細閱讀、理解合同各項條款和補充協議,必要時可向律師和主管部門求助。

4.付款-辦貸款

在簽約之前,需要先在網上審核你的購房資質,購房資質審核通過后,直接進行網簽,網簽需要提供的資料有《購房認購書》、《購房承諾書》、《家庭購房申請表》,網簽后與開發商簽訂購房合同。

簽訂購房合同時,要注意看看合同中有沒有空白條款、補充協議中的義務與權利是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚、交房日期與交房標準是否清晰等。

簽約后,你需要付給開發商首付款,商業貸款,購買首套普通住宅的,首付比例不低于35%,購買首套非普通住宅的,首付比例不低于40%。購買二套普通住宅的,首付比例不低于60%,購買二套非普通住宅的,首付比例不低于80%。公積金貸款,認房不認貸,首套、二套首付比例皆為2成,貸款額度有上限,首套上限為120萬,二套上限80萬。

以上為銀行批貸時區分普住和非普的標準以上為銀行批貸時區分普住和非普的標準

※ 商業貸款的“二套”住房如何認定?

根據《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,不滿足以下其中之一的,則被認定為“二套”住房,具體如下:

1.在北京(包含遠郊區縣)無房;

2.全國范圍內沒有住宅貸款記錄(公積金貸款+商業貸款)。

注意:《關于加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》中要求,“對于離婚一年內以內房貸申請人,各商業銀行應參照二套房信貸政策執行”。

一般來說,開發商會有指定合作的銀行,目前的商貸基準利率是4.9%,但各銀行會有自己的折扣,具體的銀行貸款利率以申貸的銀行利率為準。

5.驗房收房

房屋竣工之后,開發商會通知你進行驗房收房。注意收房時間,驗房時要仔細核驗房屋的每個細節,查看“三證一書一表”。如果開發商拿不出這些證件,可以直接拒絕收房。

注:“三證一書一表”中三書指的是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》;一證是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》;一表是指《竣工驗收備案表》。

6.交稅/費入住

收房后,你需要辦理交稅事宜。一般來說,商品房住宅需要繳納契稅和住宅專項維修資金,然后繳納物業費、取暖費、停車位的費用等。

公共維修基金的繳納標準,可咨詢開發商公共維修基金的繳納標準,可咨詢開發商

物業費、取暖費、停車位等費用,各物業公司收費標準不一樣,以各樓盤負責的物業公司的收費標準為準。

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二、買二手房的流程是什么?

準備買房-看房選房-簽約定房-貸款-付款-繳稅過戶-物業交割

1.準備買房

與買新房無差別。

2.看房選房

二手房的房源可在網上瀏覽房源信息,也可去門店找經紀人咨詢。核實房屋產權,產權清晰很重要,避免日后的糾紛。去看房時,需要重點關注房屋質量、小區環境、周邊配套。

房屋質量主要看樓體墻面、室內墻壁有沒有裂縫等重大質量問題;小區環境主要看安保強度、綠化率,小區住戶的組成成分等,判斷社區的安全和居住舒適度;周邊配套主要看基本生活配套,包括超市、菜市場等,交通配套、醫療配套等。

3.簽約定房

購房者如果想買房子,可以向房東繳納一部分的意向金,表明自己買房的誠意。交意向金后,會有一個意向金收據。然后跟房東談房價,談妥以后簽訂購房合同。所有重要的事情要落實到合同中,合同中需要明確的包括首付、過戶、戶口遷出時間,條件、違約責任,以及房屋核驗出問題,誰來負責等。

4.貸款

選擇按揭貸款的需要帶齊身份證、戶口本、結婚證、買賣合同等等。如果是申請公積金貸款,根據國管公積金和市管公積金的不同,帶齊相關材料。

5.付款

如果你來做按揭貸款,那么你支付的就只是首期房款。也可以全額付款,需要做資金監管。無論是支付首付款還是全款,都應當在銀行柜臺現場完成。支付房款后,一般同時要到房產交易中心稅務部門進行房產核價、核稅等等。

6.繳稅過戶

簽訂購房合同后,需要到繳稅大廳辦理繳稅業務(朝陽與海淀通過中介進行交易的,需要進行網絡預審),繳納的稅費種類有契稅、個稅、增值稅,如果是經適房,還需繳納土地出讓金,公房需要多繳納綜合地價款。過戶時需要先進行約號,約號成功后買賣雙方才能去不動產登記中心辦理過戶手續。

7.物業交割

要注意前業主的物業費、水電煤氣等費用有沒有結清。需要讓前業主將這些結清之后,再準備入住事宜。

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三、新房、二手房流程的主要區別是什么?

新房與二手房的流程,大致一樣,但過程中一些流程的順序是不一樣的。

1.購房資質審核

在認購新房時,購房者就要提交資料進行審核了,而二手房資質審核的節點,在簽約前。一般情況下,購房資質審核需要10個工作日,在認購書中會規定簽訂正式購房合同的日期,如果買認購當天沒有帶齊資審材料,耽誤了購房資質審核,在約定期內沒有簽訂購房合同,購房者則會有違約風險。

2.簽合同和網簽順序

新房正常的流程是先網簽,再簽訂合同,只有一本合同。二手房的順序是先簽合同,再進行網簽,需要注意的是,二手房一般在簽署完房屋買賣合同之后,再簽署網簽合同。

3.放貸款的節點

新房現房,按照銀行的流程時間放貸款。期房的商貸和市屬公積金貸款,需等到期房封頂之后放貸款;國管正常放貸,放貸時間與是否封頂無關。二手房放貸款的節點,是在新房本下發之后若干工作日內。

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相對比之下,買新房比買二手房遇到的糾紛少,新房產權明晰、貸款、產權歸屬都很容易辦理,而二手房在購買過程中,產權、貸款、合同都容易發生糾紛,對比一下,新房購房路程更簡單。

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資料來源:鏈家網綜合整理

鏈家案場代理中心劉偉、經紀人武福強對此文亦有貢獻

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