買新房,我能貸款多少錢?

發布時間:2017-06-13 17:24:28作者:劉琳琳
來源:鏈家網原創

文章摘要:選擇貸款買新房,能貸到多少錢,不同的貸款方式能貸的額度不一樣。

買新房,商業貸款最高貸款額度與購房者的名下房產情況、征信狀況、收入水平等息息相關,公積金貸款最高貸款額度有上限,首套120萬,二套80萬,貸款額度評定主要與首二套情況、公積金月繳存額、貸款年限、賬戶余額有關。具體能貸多少錢,視貸款人的情況而定。

一、我有貸款資格嗎?

能不能貸款,首先要看你有沒有購房資格,如果沒有購房資格,也是不能貸款的。其次要看是否滿足兩種貸款方式的硬性條件,商業貸款和公積金貸款的條件不同。

1.商業貸款的條件

(1)有合法穩定的收入,且月收入可以覆蓋月供的兩倍(包括個人名下的所有負債);

(2)個人名下的房屋貸款不能超過2個;

(3)具有完全民事行為能力的自然人,沒有不良信用記錄(原則上逾期記錄不能連三累六)。

2.公積金貸款的條件

公積金繳納最好不要斷繳公積金繳納最好不要斷繳

二、影響貸款額度的因素有哪些?

貸款成數,直接影響貸款總額,商業貸款額度與公積金貸款額度的影響因素不同,需要按照各自的情況具體分析。

1.商業貸款

銀行審批貸款時,主要看個人征信情況,收入水平及個人名下房產情況。

(1)個人征信情況

銀行看個人的信用記錄,一般以申貸人近2年內的征信記錄作為評測標準。如果你的個人征信中,有連續三次累計六次以上的逾期記錄,銀行拒貸。其中,逾期記錄包括還信用卡、還房貸、換車貸等的記錄,只要有逾期,都會出現在你的個人征信中。

(2)收入水平

銀行要求申貸人的收入水平可以覆蓋個人名下負債的兩倍,如果申貸人的收入水平不達標,銀行會減少貸款總額。

注:負債包括車貸、物業費、信用卡分期等。

(3)個人名下房產情況

個人名下房產情況主要指,有幾套房、幾個未還清的貸款記錄的情況。房產數量與未還清貸款數量直接影響貸款的成數,影響貸款的總額。2017年3.17發布的《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中,首套普通住宅貸款不超過6.5成,非普不超過6成;二套普通住宅貸款不超過4成,非普不超過2成。

2.公積金貸款

公積金貸款分為市屬和國管,市屬公積金貸款的影響因素有首二套情況、公積金月繳存額、貸款年限等;國管公積金的貸款額度還受賬戶余額影響。

(1)首二套情況

公積金管理中心看申貸人名下的房產套數,首套房貸款可貸房款的80%,但有最高貸款額的限制,首套120萬,二套80萬

注:《關于加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》規定,對于離婚一年以內的房貸申請人,申請住房公積金貸款的,按二套住房公積金貸款政策執行。

(2)市屬公積金月繳存額、貸款年限

市屬公積金貸款額的公式為:(個人繳存額÷繳存比例-1323)÷對應年限的月均還款額。從計算公式可以看出,繳存比例一定的情況下 ,對貸款額有影響的為“個人繳存額”與“對應年限的月均還款額”。

a.對應年限的月均還款額與貸款年限有關,貸款年限越長,對應的月均還款額越低,貸到的越多。

b.對應的月均還款額固定的情況下,個人繳存額越高,能貸到的越多。

根據貸款年限,對照月最低還款額根據貸款年限,對照月最低還款額

3.國管公積金賬戶余額

國管公積金中的賬戶余額,對申請國管公積金的貸款額度有一定的影響。賬戶余額少于7萬元,申貸人能貸到70萬;賬戶余額多于7萬時,要去公積金管理中心進行試算,但最終的貸款額度還是受最高貸款額的限制。

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三、怎么計算我能貸多少?

首先需要確定自己是首套還是二套,確定自己的貸款成數;其次針對不同的貸款方式分別計算。

1.商業貸款

舉例:小明要購買一套100萬的普通住宅,首套房,每月有1萬的收入,那他能貸多少錢?

首套房的貸款成數為6.5成,理論上可以貸到65萬,如果貸款25年,選擇等額本息的還款方式,月供為3762元,小明的月收入可以覆蓋月供的2倍,那么他能貸到65萬。如果小明的收入無法覆蓋,則貸不到這么多錢。

2.公積金貸款

(1)市屬公積金貸款

舉例:小王要購買一套200萬的住宅,首套房,公積金月繳存額為789元,繳存比例為12%,想要貸款25年,小王能貸多少錢?

按照政策,公積金貸款成數為80%,理論上小王可以貸款160萬。根據貸款額度的計算公式,(個人繳存額÷繳存比例-1323)÷對應年限的月均還款額,(789÷12%-1323)÷48.73=107.78萬,所以小王最終只能貸到107萬。也可直接用市屬公積金貸款計算器進行試算。

根據自身的條件,選擇相應的條件進行試算根據自身的條件,選擇相應的條件進行試算

(2)國管公積金貸款

國管公積金計算貸款額,首先要看國管公積金賬戶中的總額有多少,總額小于7萬,符合條件的申貸人可貸款70萬;總額在7萬及以上的,貸款額度按照國管的計算方法計算,但總額不會超過上限。國管的具體貸款額度需要申貸人到國管公積金中心進行試算,或直接在官網上試算。

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買新房貸款,需要注意只能貸錢數的整萬數倍,且計算的貸款額度結果,以最終銀行的結果為準。

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資料來源:中央國家機關住房資金管理中心、北京住房公積金管理中心、《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》

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