怎樣換房又快又省錢?

發布時間:2016-09-29 18:04:16作者:鏈家網
來源:鏈家網原創

文章摘要:快,主要通過同時進行買賣步驟,縮短交易周期;省錢,主要體現在控制交易節點,享受納稅優惠和貸款優惠。

換房想要又快又省錢,需要換房者和經紀人共同把握舊房的出售和新房的購入流程。快,主要通過買賣環節步驟同時進行,來減小換房的時間周期;省錢,主要通過步驟節點的把握,合理避稅、享受貸款優惠等方式來減少支出。

一、又快又省錢的換房方案是怎樣的?

換房人群按照舊房出售前是否有購房資質可以分為兩種:沒有購房資質的,只能通過先出售舊房,過完戶后才能購入新房;還有一套購房資質的,可以買賣同時進行。而也就是這個群體,流程最復雜,操作要求也最高。

適用人群:

京籍家庭名下只有一套住宅的換房者,且全國范圍內沒有貸款記錄(包括商業貸款和公積金貸款)。

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換房方案:

又快又省錢的換房流程又快又省錢的換房流程

注:

1.解抵押環節根據不同城區規定或有不同

例如:昌平x京的房子需要在繳稅之前辦理完解抵押、海淀x京的房子只要過戶前解抵押就可以、東城則需網簽前辦理完解抵押。但是非x京的房子,需要在房屋核驗之前完成。所以具體情況還需要咨詢當地不動產登記中心或者經紀人。

2.如果舊房出售時買方為全款,則不需第5個環節。

3.如果購入新房需要面簽,則面簽環節在網簽環節之后。

4.在實際操作中,例如舊房解抵押可以穿插在必須環節之前(例如昌平繳稅之前),這樣也可以大大節省換房周期。

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二、為什么這樣換房又快又省錢?

快,無疑是在買新房與出售舊房流程步驟重合,盡可能縮短交易周期。省錢則是把握好對“唯一”“首套”等時間節點的認定,做到合理避稅,提高貸款額度并降低貸款利率。

1.快在哪里?

(1)資質審核、房源核驗(有條件的還可以解抵押)同時進行

所需時間:最快15個工作日,省10個工作日

補充說明:房源核驗10個工作日出結果,資質審核15個工作日出結果。如果分開進行則至少需25個工作日。

(2)收定金/簽約和付定金/簽約同時進行

所需時間:最快1天即可完成

補充說明:在實際操作過程中,定金的支付以及購房合同的簽署可以同一天完成,并且對于換房者而言,舊房出售和新房購入并不沖突,兩個流程都可以同一天進行。

(3)舊房過戶前,解抵押與換房環節都可同時進行

所需時間:根據舊房買方付款方式和換房者付款方式不同,時間不同。

補充說明:在還清銀行貸款后,兩個星期左右出解押材料,而辦理完解抵押手續基本需要一個月左右。如果可以將解抵押環節提前而不壓在過戶的環節,可以節省一個月的時間。

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2.哪里省錢?

(1)國家首套契稅優惠

步驟體現:買新房網簽在賣舊房繳稅之后。

原因:舊房出售納稅時檢查納稅人名下房產套數,名下只有一套住房才能算“唯一”。

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契稅及個稅征收規定

看好契稅和個稅征收規定,了解稅費優惠看好契稅和個稅征收規定,了解稅費優惠

能省多少?舉個例子:

舊房:原值150萬元,出售時網簽價200萬元(高于核定價),滿五年,原契稅1.5萬。

新購房:網簽價300萬元,85平米。

如果舊房過完戶后新房再繳稅

舊房出售時個稅省(為買家省個稅就相當于可以多賣錢):(網簽價-本次增值稅-原值-原契稅-附加-合同價格×10%)×20%=5.7萬

新購房契稅省:300萬×3%-300萬×1%=6萬

合計:11.7萬

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(2)貸款優惠

步驟體現:貸款面簽要在舊房過戶之后

原因:面簽審核時,要對買方名下房產進行核實。只有將舊房過完戶,才能進行面簽手續。

公積金貸款和商業貸款對貸款成數、利率等的規定

以首套公積金貸款為例,最高能夠貸款120萬,相對而言可以省40萬的首付,并且利率比二套低10%。?

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三、這樣換房有什么優缺點?

以上換房流程為先將舊房出售后再購入新房,這樣做相對于先購入再出售,可以省下稅費并且節省時間。

先出售再購入與先購入再出售的優劣勢

看好優劣勢,再決定自己換房的流程看好優劣勢,再決定自己換房的流程

由于這種換房方式,需要嚴謹的換房流程的把握和時間節點的把握。

1.關于換房節點?

換房周期可能較長,對于收款與付款的時間,一定要在合同中寫明,并保證為自己預留充足的時間周期。

2.對于資金充足,擔心賣房后房價上漲的換房者(家庭)

如果是家庭,且名下只有一套住宅,可以選擇先購入第二套住宅,再擇合適的時機出售舊房。這種換房方案需要繳納更多的稅費,同時貸款也會有諸多限制,適合資金充足的換房家庭。

總結下,之先賣再買的優勢更加明顯:

(1)舊房出售并繳稅之后,新購房才打網簽,這是為了做到家庭“唯一”,如果滿五年即可享受稅費優惠。

(2)新房繳稅時,舊房已經過戶,即算首套購房,可以享受契稅優惠。

(3)如果換房者需要貸款面簽,即在舊房過戶之后,享受首套購房優惠。

當然,這種方式有一個明顯的劣勢:環節難以把握。連環單如果舊房出售環節房款不能按約到位,而自己也沒有周轉資金,就容易造成違約風險。

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鏈家經紀人劉翠萍對此文亦有貢獻

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