想換房,如何選擇適合自己的換房方案?

發布時間:2016-09-27 19:51:21作者:鏈家網
來源:鏈家網原創

文章摘要:換房前,根據購房資質、資金情況確定舊房與新房的買賣順序;之后根據自己的換房目的,選擇換房區域、小區,進而確定完整的換房方案。

換房包含舊房出售和新房購入兩個流程。首先,根據是否有資質購入二套分為先出售再購買,和先購買再出售兩種。其次根據自身所需,例如剛需換房、改善換房,權衡所需考慮的要點。

一、考慮自身,如何確定換房順序?

換房有兩種方案可選,即先將舊房出售再購入新房,或者先簽約新房,再出售舊房。兩種方案根據換房者自身情況的不同,選擇不同。

1.根據自己的購房資質決定換房順序

名下允許購房的數量已達上限,必須通過先出售騰資質的方式,只能選擇先賣后買;反之則既可以選擇先賣后買也可以選擇先買后賣。

方案一:只能先賣舊房,舊房過戶后再購入新房

適用人群:

(1)京籍單身,且名下有一套住宅;

(2)京籍家庭,名下有兩套住宅;

(3)非京籍單身或已婚,名下有一套住宅;

(4)港澳臺、華僑及外籍人士,在京有一套住宅

原因:

根據北京關于住宅的限購政策如下:

北京關于住宅的限購政策北京關于住宅的限購政策

如果換房人購房資質已滿,不能再購入下一套住宅的情況下,只能先將舊房出售騰出購房資質再購入新房。

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參考換房流程:

先將舊房過戶出售,再購入新房流程先將舊房過戶出售,再購入新房流程

方案二:可以先簽約新房,之后再出售舊房

適用人群:

京籍家庭且名下只有一套住宅,還擁有一套購房資質情況下

換房流程:

先簽約新房,再出售舊房的理論流程先簽約新房,再出售舊房的理論流程

2.由個人資金情況決定換房順序

(1)購房者資金充裕,可支付新購房首付甚至尾款的,在滿足購房資質的前提下,可以選擇先買后賣。

(2)購房者沒有足夠的資金:

a.沒有資金解抵押;

b.沒有充足資金付首付款等

可以選擇買賣同時進行,既可以縮短換房時間,也可以節省換房成本。

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二、看清自身需求,應換什么樣的房子?

換房的目的不同,要考慮的因素也不同,以剛需、改善為目的的換房,按照重要性進行如下邏輯排序:

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剛需換房:(1)總價>(2)交通>(3)戶型

改善換房:(1)總價>(3)戶型>(2)交通

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(1)看均價,確定換房區域

不同的城區,均價不同,差別也十分明顯。換房者可以根據自己的預算,選擇合適的城區購房。

(2)看交通,衡量出行成本

在北京,交通對生活舒適度也有很大影響,直接影響房屋售價。

(3)看戶型,篩選更舒適房子

房屋戶型影響居住的舒適度,好的戶型有良好的通風、采光、動靜分區、有序無浪費等優勢,自然受到追捧。同小區優勢戶型,售價會相對更高。

南北通透,285.3平米南北通透,285.3平米

三居室85平方米三居室85平方米

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三、換房需要注意哪些事項?

換房流程復雜,不同環節可能相互交叉,時間節點、違約風險,是兩個最為常見的問題,也是經紀人經常面臨的問題。

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1.注意換房時間,享受國家政策優惠。

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名下有沒有房,有幾套房,需要以“過戶”動作為參考。如果舊房出售,辦理完“過戶”這個動作之后2到3天,名下房屋信息就會變更。這關系到換房者是否有購房資質、購房以及貸款是否首套認定、是否是家庭唯一住房等問題。

應該怎么做?

如果要騰購房資質、享受稅費優惠等,要將舊房先辦理過戶,再辦理新房網簽。

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2.避免違約風險,減少無意義損失

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很多換房者因為資金不充足,需要用出售舊房的尾款來付首付,購買新房。但是很多情況,由于尾款不能按照約定到賬,導致換房者違約。

補充協議中關于各種時間的約定

購房合同中關于時間節點的約定購房合同中關于時間節點的約定

約定時間時,一定要參考另一個合同的進展情況,一旦一個步驟延誤,可能涉及后續整個流程的拖延逾期,屆時換房者將面臨被追究違約責任。所以簽約時,對其中的時間條款一定要慎之又慎。

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3.換房盡可能選擇一家中介機構。

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對于換房者而言,出售和購入選擇一家中介機構,有助于經紀人把控整個換房流程,減小操作風險。同時想經紀人表明是否明確換房和房款來源等交易信息。

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對于換房者而言,減少不必要的支出,縮短換房周期,既要牢牢把握首二套的時間認定節點,又要對合同中的時間規定留有余地,將買賣風險降至最小,獲得更大的收益。

資料來源:鏈家研究院

鏈家經紀人劉翠萍邸召紅對此文亦有貢獻

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