貸款沒還清,該如何換房?

發布時間:2016-09-21 12:53:21作者:劉向宇
來源:鏈家網原創

文章摘要:對于舊房沒有還清貸款的換房者,出售舊房要先“解抵押”,一般為了縮短交易周期,解抵押需提前辦理。

貸款沒還清也能換房,但是首先需要把沒有還清的貸款還完,辦理完解抵押之后方可出售、買新。對于貸款沒還清想要換房的換房者,應該先評估自己的資金狀況,有沒有充足資金解抵押,有沒有充足的資金付新房首付。如果資金充裕,換房流程可大大縮短。如果需要第三方擔保解抵押,或者需要收尾款付新房首付,那么周期或需延長。

一、貸款沒還清,舊房怎么賣?

貸款沒還清,想賣舊房要先解抵押。

1.解抵押時間

各城區或對解抵押的時間有不同的規定。

部分城區對于x京(房本登記編號)的房子在過戶之前完成解抵押就可以,也就是說這樣的房子即使沒有辦理完解抵押,可以通過房屋核驗、網簽、房屋評估、商貸銀行面簽(買方選擇公積金貸款的,需在房屋評估之前做完解抵押)。

而對于非x京房本的房子,需要在房源核驗之前完成,這類房子沒有解抵押是不能通過房源核驗的。

需要注意的是:各區政策或有不同,以咨詢當地經紀人或住建委規定為準。

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2.如何還清貸款

一般情況下,除了自己籌錢還清貸款,也可以通過自行支付贖樓或者求助于大型正規的金融擔保機構。

以鏈家為例:自行支付

首先自行支付業務是比較靠譜的一種替賣家還清貸款的方式。北京有的大型中介公司會提供“自行支付”業務,也就是中介會起到一個擔保作用,可準許買方將首付款直接交付賣方。一旦交易過程中出現問題,比如房屋查封,中介公司會先行墊付給買方。

但是想要辦理自行支付業務需要滿足這些條件:

(1)房屋無查封、異議登記、占用等限制轉讓的情形;

(2)抵押權人最多兩個,且不能同為小貸;

(3)兩年內征信無連續三個月或累計六個月逾期;

(4)解抵押金額不超過成交價八成(注意計算方式);

(5)賣方無未完結訴訟;

(6)辦理贖樓公證;

(7)收押身份證、房本原件、銀行借款合同原件、還款卡及密碼;

注意:全部條件滿足,按自行支付購房款操作;如后期出現風險,中介公司按《自行支付購房款協議》約定先行墊付。

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具體詳情還請咨詢當地經紀人。

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3.如何解抵押?

解抵押大致分為八個步驟:

解抵押參考流程解抵押參考流程

4.關于解抵押過程中的要點解釋

涉及到換房者需要參與的主要有以下三個環節:電話預約、柜臺辦理以及不動產登記中心解押。

(1)打電話給銀行,咨詢提前還款事項。

市屬公積金可以通過12329電話語音系統預約,國管公積金不用預約直接到貸款行辦理,商貸可撥打貸款行電話咨詢。

公積金貸款的,提前還款沒有違約金,還款項目為剩余的本金

商業貸款的,提前還款,需滿足銀行合同約定。不同銀行對提前還款有不同的規定,比如有的銀行規定貸款第一年不能提前還款。

(2)去銀行申請提前還款

填寫申請表,預約還款金額和時間。

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國管公積金提前還款

在合同確定的還款日前2個工作日之前(遇節假日提前),直接到貸款發放銀行辦理。

辦理地點:

貸款發放行柜臺

提交材料:

《中央國家機關住房公積金貸款自由還款方式下月還款額度調整申請書》、借款人身份證、借款合同。

貸款發放銀行審核后向借款人開具《中央國家機關住房公積金貸款自由還款方式下月還款額度調整確認書》。

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市屬公積金提前還款

方法一:柜臺辦理

辦理地點:

貸款業務部門柜臺(城六區的房子要到方莊公積金貸款中心二層辦理)

提交材料:

借款人提交身份證原件及復印件

方法二:電話辦理

撥打12329,按照語音提示操作,需要提供借款申請人編號和密碼(借款申請人編號是借款合同右上角的14位編號,密碼是借款合同號后6位)

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商業貸款提前還款

辦理地點:

貸款業務部門柜臺

提交材料:

借款人提交身份證原件及復印件

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(3)到不動產登記中心解抵押

以商貸為例,需提交以下材料?

1.注銷登記申請書

2.解除抵押協議

3.授權委托書

以上三項均需加蓋銀行或抵押權人公章

4.房產證

5.他項權利證原件

6.受托人身份證原件及復印件

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二、貸款沒還清,該怎么換房?

為了顧及換房者用更少的錢,更快的速度換房,理論上換房的流程可以按照下圖進行

1.換房流程

貸款沒還清,換房參考流程貸款沒還清,換房參考流程

2.這樣的步驟設置有哪些優勢?

主要優勢有三種:稅費、貸款以及時間優勢。

(1)稅費優勢

步驟體現:買新房網簽在賣舊房繳稅之后。

原因:如果買新房網簽在賣舊房繳稅之前,可能會導致“二套”,這樣就會導致出售環節契稅、個稅增加。

稅費優惠稅費優惠

(2)貸款首二套認定

步驟體現:貸款面簽要在舊房過戶之后。

原因:面簽審核時,要對買方名下房產進行核實。

(3)時間優勢

在這個換房的流程中,例如資質審核與房源核驗可以同時進行,這樣可以縮短交易時間,這樣可以盡可能減少交易過程中出現的不必要的麻煩,縮短交易周期。同時,如果沒有充足資金購入第二套,那么不妨先將舊房出售,得到尾款后再買新房,這種換房方式不影響資審網簽,縮短交易流程,也更加省錢。

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三、舊房貸款沒還清,換房者還應知道什么?

做到又快又穩妥的換房,要減少不必要的周折。咨詢經紀人當地政策、了解解抵押等換房流程、明晰合同中應該注意的時間節點,都有助于穩妥換房。

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1.解抵押的時間一定要咨詢經紀人。

上文中已經提到,由于城區的不同,房本登記的不同,解抵押需要在不同的步驟之前完成。非x京的房子,需要在房屋核驗之前就完成。所以如果換房者想要縮短交易周期,可以在房屋核驗之前就將房子解抵押。

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2.注意條款中的時間約定

貸款沒還清的換房人群,或對資金有較強的依賴性,需要使用資金進行周轉等環節,所以在簽署合同時一定要注意,給自己留出足夠的時間辦理解抵押、收款、付首付、遷戶口等步驟。常常也會因為一個步驟的推遲導致多個條款違約,造成不必要的損失。

(1)關于定金的支付時間約定

關于定金的支付時間約定關于定金的支付時間約定

(2)關于解抵押的時間約定

關于解抵押的時間約定關于解抵押的時間約定

(3)關于首付款支付的時間約定

關于首付款支付的時間約定關于首付款支付的時間約定

(4)關于辦理抵押過戶的時間約定

關于辦理過戶的時間約定關于辦理過戶的時間約定

(5)關于戶口遷出的時間約定

關于戶口遷出的時間約定關于戶口遷出的時間約定

以上是合同中部分比較重要的時間節點,換房者一定要認真把握房屋出售和購入各個環節的時間,盡可能留出足夠的時間辦理手續,防止違約

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資料來源:朝陽不動產登記中心

北京住房公積金管理中心

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鏈家經紀人李浩對此文亦有貢獻

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