轉租的房子,要注意哪些問題?

發布時間:2016-09-09 09:54:02作者:小羊
來源:鏈家網原創

文章摘要:房東同意是前提,能直接與房東簽合同是較為上乘的選擇。

房東同意并簽署《同意轉租聲明書》后,承租人才可以將房屋轉租給第三人。二者之間的租賃合同繼續有效,第三方租客對租賃物造成損失的,原承租人應當負責賠償損失;房東未同意轉租的,可以解除合同。

一、轉租的房子,會有哪些風險?

房子轉租,即原承租人將房子轉手,租給第三方租客的行為。《合同法》第二百二十四條規定:承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。這樣一來,很容易造成一種情況:由于租客才是房子的實際使用人,因此一旦轉租人違背租賃合同導致房東解除合同,要求收回房屋,則直接受到損害的必然是租客的利益。租客將會面臨無房居住,損失租金的風險。

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案例回放:2014年11月,被告張某與房東王某簽訂房屋租賃合同一份,由張某承租王某在的三層私人住宅一套。該合同明確約定:此房屋張某只有使用權,不得整體轉租。2015年7月,原告李某作為乙方同被告張某(甲方)簽訂租賃合同書一份,被告張某未征得房主同意,將王某的住宅轉租給原告李某,租期從2015年8月25日開始計算。同日原告李某預付被告張某租金1500元,被告張某向原告出具收條一份。因被告張某遲遲不交付房屋,原告提起訴訟。李先生從張某手中租賃房屋,在張某合同違約后訴至法院時,才得知張某并非真正的房主。近日,河南省洛陽市澗西區法院依法認定雙方簽訂的合同無效,張某返還李先生預付的房屋租金1500元。

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法律分析:《合同法》第二百二十四條明確規定:承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第二十八條明確規定:房屋轉租,應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意,并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。而本案中,雙方簽訂租賃合同時,并未征得房主的同意,故雙方簽訂的租賃合同因違反了我國法律法規的強制性規定而歸于無效。被告張某收取的1500元房租應退還原告,原告的其它訴訟請求證據不足法院不予支持,遂依法做出上述判決。

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二、如何保障自己的合法權益?

如果發生以上情況,租客可以通過以下方式保障自己的合法權益:

1.要求返還租金。

租客可以要求轉租給自己的承租人退還自房屋返還之日起剩余時間的房屋租金。租客在預付租金后,有權在相應的期限內租住房屋,但因為原來的出租人要求騰房,導致無法繼續租住的,次承租人有權追索未履行部分的租金。

2.要求賠償損失。

如果租客已經通過轉租人允許,對房子進行了裝修,或是通過中介公司租的此套房,可以要求賠償裝修損失、中介費、以及租金差價等損失費用。

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三、如何規避轉租房帶來的風險?

1.簽約前,查看原租賃合同

由于轉租關系復雜,作為租客,為了避免風險維護自己的權益,可以要求轉租房屋的人出具原租賃合同,查看其是否正規、是否在租期之內、是否有重大漏洞、違約、費用等約定是否清晰。

2.查看同意轉租聲明

在確保原租賃合同沒有問題后,應要求轉租人提供原房東同意轉租的聲明,以確定該轉租行為合法,避免房東不知情,使得自己的租賃合同無效,不僅要重新找房浪費時間,還會帶來租金損失。

3.與房東通話并錄音

保險起見,租客可以要求與原房東通話,詢問其是否知曉轉租事宜,并保存電話錄音。如果可以,盡量直接與房東簽合同。

4.選擇正規的經紀機構

因轉租人往往會選擇經紀機構進行居間服務,所以選擇正規的中介公司十分重要。一方面,中介公司會對房源有一個把關過程;另一方面,出了問題也可找其賠償,權益有保障。

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轉租的風險多多,因為轉租的行為不受法律保護,所以如果是轉租的房子,應嚴格注意以上小提示,直接與房東簽合同是最保險的,可避免出現租房的各種糾紛。

鏈家租賃經理杜守新對此文亦有貢獻

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