想換房,一般要走什么流程?

發布時間:2016-09-07 23:50:40作者:劉向宇
來源:鏈家網原創

文章摘要:換房涉及買新房和賣舊房,可分先后,也可同時進行。

換房涉及兩個動作:舊房出售和新房購入。對于京籍家庭名下有兩套住宅以及非京籍家庭來說,想換房必須先賣房以騰出購房資質,即辦理完舊房過戶手續之后才能購入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅,那么既可以選擇先出售,也可以選擇先購入,當然也可以同時進行。下面以京籍家庭為例:

一、家庭名下有兩套住宅,如何換房?

家庭名下有兩套住宅,及其他例如京籍單身,名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅,屬于購房資質處于占用中的情況,換房需“先賣再買”。

1.為什么只能“先賣再買”?

按照北京的限購政策,京籍已婚家庭名下,最多只有擁有兩套住宅。所以,如果業主想換房,必須先出售一套,騰出購房資質,才能再購入新房。

2.什么時候才算“騰出購房資質”?

對于京籍家庭,只有家庭名下無房或者只有一套住宅的,才能通過購房資質審核。即,對于名下有兩套住宅的家庭,只有將其中一套舊房辦理完過戶手續后2到3天,才能通過資質審核,進入“買新”流程。

3.“先賣再買”的流程大致怎樣?(以賣舊全款,買新全款為例)

家庭名下已有兩套住宅,需先賣騰資質后才能再買家庭名下已有兩套住宅,需先賣騰資質后才能再買

分步解析:

先賣

1.房源核驗:到建委進行房源核驗,可以委托中介,也可以自行核驗。

2.收定金/簽約:與買家達成意向,收定金并簽署《定金協議》《房屋買賣合同》《補充協議》等。

3.網簽:與買方一起到建委或經紀公司,辦理網上簽約

4.繳稅:到當地地稅部門辦理繳稅,稅費由買方承擔,城區不同或需提前預約

5.過戶:與買方一起到當地不動產登記中心辦理過戶,城區不同或需提前預約

6.拿尾款。過完戶后,按照與買方資金監管約定的時間,拿到尾款。

再買

7.資質審核。資質審核最早應該在舊房過戶手續完成后兩到三天申請,否則可能會被核定為名下兩套住宅,不能通過資質審核。

8.付定金/簽約。與賣家達成交易意向后,付定金,簽署《定金協議》《房屋買賣合同》《 補充協議等》。

9.網簽:與賣家一起,到經紀公司或者建委,辦理網上簽約手續。

10.繳稅:根據所購房子性質、年限、是否首套等,到當地地稅部門繳納稅款,全部由買方承擔,部分城區需提前預約。

11.過戶:與賣家一起,到不動產登記中心辦理過戶手續,部分城區需提前預約。

12.拿新房本。

溫馨提醒:

買新房時,資質審核可以在收尾款前進行,但必須在過戶動作完成之后。?

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二、家庭名下只有一套住宅,如何換房?

對于換房人群,一般沒有充足的資金購買第二套,所以需要先收到賣房房款之后,再購入新房。雖如此,但是為了縮短交易周期,一些步驟也是可以買賣同時進行的。

適用人群:

1.資金不足以購入二套

2.以“首套”貸款,省利息(2017年3月17日后,只要全國范圍內名下有貸款記錄,就算二套。)

3.以“滿五唯一”享受個人所得稅優惠

4.以“首套”享受契稅優惠

換房流程如下:

換房流程換房流程

這樣,只要購入新房的網簽,在出售舊房過戶環節之后,就可享受“滿五唯一”個稅優惠、“首套貸款”更高額度、“首套購房”契稅優惠。

(1)貸款優惠

商貸及公積金貸款首二套認定商貸及公積金貸款首二套認定

舊房辦理完過戶之后,如果申請公積金貸款,按照首套政策,最高可貸120萬,比二套高出40萬,且利率低10%。

(2)舊房出售“滿五唯一”個稅優惠、新購房契稅優惠

滿五唯一個稅優惠以及新購房契稅優惠滿五唯一個稅優惠以及新購房契稅優惠

能省多少?舉個例子:

舊房:原值150萬元,出售時網簽價200萬元(高于核定價),滿五年,原契稅1.5萬。

新購房:網簽價300萬元,85平米,

如果舊房過完戶后新房再繳稅

舊房出售時個稅省(為買家省個稅就相當于可以多賣錢):(網簽價-本次增值稅-原值-原契稅-附加-合同價格×10%)×20%=5.7萬

新購房契稅省:300萬×3%-300萬×1%=6萬

合計:11.7萬

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所以,如果沒有充足資金購入第二套,那么不妨先將舊房出售,得到尾款后再買新房,這種換房方式不影響資審網簽,縮短交易流程,也更加省錢!

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三、換房過程中有哪些必須注意?

換房流程復雜,不同環節可能相互交叉,時間節點、違約風險,是兩個最為常見的問題,也是經紀人經常面臨的問題。

1.時間節點

名下有沒有房,有幾套房,需要以“過戶”動作為參考。如果舊房出售,辦理完“過戶”這個動作之后2到3天,名下房屋信息就會變更。這關系到換房者是否有購房資質、購房以及貸款是否首套認定、是否是家庭唯一住房等問題。

應該怎么做?

如果要騰購房資質、享受稅費優惠等,一定要將舊房先辦理過戶,再辦理新房網簽。

2.違約風險

很多換房者因為資金不充足,需要用出售舊房的尾款來付首付,購買新房。但是很多情況,由于尾款不能按照約定到賬,導致換房者違約。

補充協議中關于各種時間的約定

補充協議中關于時間節點的約束補充協議中關于時間節點的約束

一旦一個步驟延誤,可能涉及后續整個流程的拖延逾期,屆時換房者將面臨被追究違約責任。所以簽約時,對其中的時間條款一定要慎之又慎。

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對于換房者而言,減少不必要的支出,縮短換房周期,既要牢牢把握首二套的時間認定節點,又要對合同中的時間規定留有余地,將買賣風險降至最小,獲得更大的收益。

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資料來源:北京地稅局?

鏈家經紀人劉翠萍對此文亦有貢獻

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