租客必看:租房時,這些房可能有風險!

發布時間:2016-09-01 17:25:09作者:小羊
來源:鏈家網原創

文章摘要:租了不能租的房,一方面合同可能無效,嚴重時還有可能危及自身安全!

租房時,因為房子本身帶來的風險也不可小覷,其中最主要的是房屋所有權和房屋安全兩個方面。具體可從以下幾個方面進行了解:

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一、房屋本身不能出租,造成合同無效

1.保障住房

保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準,具有社會保障性質的住房,不能出租。目前北京的保障住房有廉租房、公租房、經濟適用住房和限價商品房四種。

另外,校產房、軍產房、小產權房、使用權房屋也有所限制,一些情況也不允許出租但是需注意,經適房在經過買賣后(滿五年即可賣),等同于商品房,也是可進行出租。

Q為什么保障住房不能出租?有何風險?

A首先,保障住房不得進行出租是國家政策規定。其次,最主要的是大多數保障住房并沒有產權證,是以“租賃合同”的形式體現所有權的,并不具有出租資格。

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2.違章建筑

違章建筑因其沒有經過國家規劃部門的批準和驗收,存在著如安全等一系列問題,是不能進行出租的。

Q除了國家規定,租違章建筑還有啥風險?

A違章建筑一般情況下是拿不到房產證的,因而無法證明出租的人就是所租房子的主人。很多投機商低價將這些房子收租后又高價租出去,一旦發生問題不認賬,或者壓根找不到人,給租客帶來財產損失。

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3.危樓等不符合安全標準的房屋

毋庸置疑,不符合安全標準的房屋,比如,有倒塌危險的破舊房屋或是臨時性建筑是不能出租的。而且住在這樣的房子里,租客自身的安全都面臨著挑戰。而且《城市房屋租賃管理辦法》第六條明確規定,不符合安全標準的房屋不得進行出租。

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二、證件不全不能出租,帶來風險

1.無房產證的房屋?

租房時,如果房東無法提供房產證,或其他可證明房屋歸屬權的材料或文件,盡量不要租。

無論對方說的有多天花亂墜,甚至以“低價出租”等利誘,都千萬不能租,此時極有可能是假房東,專門騙取租客租金和押金,出現問題后哭訴無門。

沒有房產證的房屋,應提供原購房合同復印件(購房合同需要全部復印)或契稅票復印件或購房發票復印件(能體現產權人姓名和詳細的物業地址才可以)或與銀行簽署的借款合同復印件。如有疑問,應到開發商處進行進一步落實情況或到物業進行核實。

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2.無共有權人同意出租聲明

多人共有的房產應取得所有產權人的同意后,才能正常出租。在和房東簽合同時,應盡量要求共有權人到場,如果不能到場,要出具《共有權人同意出租聲明》和《委托授權書》。否則簽合同后共有權人不同意,合同無效,順利的情況即使要回租金和押金,還得另外找房,浪費時間。

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3.權屬有爭議的房屋

即房屋產權不明確,比如親人離世留下來的房產,沒有過戶或完成分割的情況下,房屋產權不明確,很容易造成簽合同的人并不或不完全有這套房子的處置權,較為理想的情況也是作廢合同。萬一出現有人冒充房東騙取錢財,可就損失大了。

案例回放:大剛和小剛是一對親兄弟,年邁的父母一直由大剛照顧,于是父母臨終前留下遺囑,將房子留給大剛。父母過世后,小剛認為自己同為兒子,也有繼承房產的份,和大剛鬧上法庭,結果法院按照遺囑判決房子歸大剛所有。沒嘗到甜頭的小剛,決定通過租賃來賺一筆。因房子還沒過戶完成,房產證還是父母的名字,于是小剛欺瞞了租客上述事實,將房子租給了租客小張,著急租房的小張沒有細問就簽了合同交了錢,租金押金總計一萬多元。大剛發現房子已經租出去后,并不承認該租賃合同。而此時小剛電話關機,已經找不到人。

案例分析:小張沒有確定小剛的房屋歸屬權就與其簽了合同交了錢,是不明智的。在租房市場上這種案例層出不窮。所以一定要看清產權證上房屋所有權人,如果不是所有權人出租,一定要其出具委托證明。

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三、其他法律規定的不能出租的房屋

1.新建住宅,在未經國家有關部門綜合驗收和未取得出售或租賃許可證的房屋。對于新建住宅,必須經過國家相關部門綜合驗收,取得出售或租賃許可證后才能進行出租。有的開發商或房屋所有人急功近利,甚至將未經過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者,這樣做一是違反國家有關法規,二是對承租方的安全造成威脅。

2.已經抵押的房屋,在未得到抵押權人的同意之前。因各種原因被抵押的房屋要出租之前,必須經過抵押權人的同意才能進行。

3.違反規定改變房屋使用性質的。一般情況下,房產證上都會表明房屋使用性質。隨意改變使用性質,比如未經批準將住宅用途的房屋進行商業活動,都是不允許的。

4..有關法律、法規規定禁止出租的其他情形

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四、租房時,如何規避因房子帶來的風險?

首先,租客一定不能因急著租房就不注意看證件(主要指房產證和對方身份證),草草與人簽合同交錢。

其次,不能貪圖便宜。了解該片區的房屋租金均價,如果對方給的價格比之低很多,則應謹慎其是“假房東”。

當然,也可以委托中介(一定找口碑好的正規中介),雖然要交中介費,但是中介也是一個把關過程,而且出了問題也可找其負責。

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以上就是《城市房屋租賃管理辦法》關于房屋出租的若干規定和限制。作為租客,在選房時應擦亮雙眼,看看房子是否存在以上不允許出租的情況,避免在租房后發生糾紛,帶來不必要的麻煩或損失。

來源:《城市房屋租賃管理辦法》

鏈家租賃經理杜守新于時成對此文亦有貢獻

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