租房時,跟哪些人簽約有風險?

發布時間:2016-08-30 20:07:37作者:小羊
來源:鏈家網原創

文章摘要:“人”不對,簽了租房合同也無效,還可能會被騙錢。

租房簽約時,除了房產證上登記的,有民事行為能力的所有權人,其他人簽約均會帶來風險。其中包括:簽約人不具備完全民事行為能力、簽約人為代理人、簽約人為共有權人、簽約人為外國人或港澳臺居民以及簽約人為法人主體五種情況。

概覽

簽約人為以上幾種,對應情況及解決辦法簽約人為以上幾種,對應情況及解決辦法

一、和無完全民事行為能力的人簽約有什么風險?

正常情況下,簽約的雙方都應是具備完全民事行為能力的主體,如果一方或者雙方不具備完全民事行為能力,按照《民法通則》規定,所簽署的合同是無效的。

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1.哪些是無民事行為能力的人?

(1)未成年人。《民法通則》規定,10歲以下為無民事行為能力人。10歲—18歲(不含)為限制民事行為能力人。也就是說,民事行為能力待定。但一般情況下,未滿16周歲并且沒有以自己勞動收入,滿足自己基本生活需求,在簽租房合同時都視為無民事行為能力人。

(2)精神病人。《民法通則》第十三條規定,不能辨認自己行為的精神病人屬無民事行為能力人。不能完全辨認自己行為的間歇性精神病人,為限制民事行為能力的人。限制民事行為能力的人,一般也是不能進行簽約的。

2.如何辨認無民事行為能力人?

(1)簽約前,互相查看對方身份證,即可確認其法定年齡。未成年人的,還要查看戶口本及其父母的身份證。

(2)觀察其行為舉止是否有明顯異常,可疑時應聯系其家人確認精神狀態。若屬于精神病人,需要查看其結婚證、戶口本、或者其他能證明監護人身份的證明文件。

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3.無民事行為能力人要簽約,怎么辦?

無民事行為能力的人簽約,必須要求法定代理人在場,由其法定代理人代理其出租或承租房產并簽署相關合同文本,并在合同中簽署該法定代理人的名字

一般未成年人的法定代理人為其父母,精神病人的法定代理人為其配偶、父母、成年子女。

《民法通則》第十七條規定,精神病人的法定代理人一般為其配偶、父母、成年子女。關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監護責任,經精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的也可以。

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4.和無民事行為能力的人簽約了,怎么辦?

案例回放:患有精神病的小王有一天拿了自家房本去委托中介出租,因中介經紀人大意并未發現小王精神不正常。加上正好有小張求租,就讓雙方簽訂了租房合同。小張向小王交了押金及三個月租金總計一萬元。結果小王的家人以小王患有精神病不具備民事行為能力為由,拒絕執行此合同。著急租房的小張交了錢又沒地方住,將小王和中介公司告上法院。

法院判決:法院認為,因小王屬于精神病人,不具備民事行為能力,所以該租賃合同無效。小王法定代理人應退還小張所交押金和租金總計一萬元人民幣。中介公司和小張協商賠償辦法,中介公司幫小張重新找到房子事情才算解決。

結合以上案例,已經和無民事行為能力的人簽約的情況,較為理想的解決辦法是,和對方法定代理人協商廢除該合同。如果沒有涉及租金、房屋交割等問題,一般都能達成共識。但如果租客交了押金、房租,法律上講,廢除合同的同時,應退還所交金錢。如果協商不能解決,租客可向法院提起訴訟,由法院進行判決。

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二、和代理人簽約有什么風險?

一般租客代理人簽約的風險主要表現為:代理身份是假,簽署了不具備法律效力的合同,耽誤房屋正常出租,但不會造成太大糾紛。而房東代理人簽約造成的風險則較為嚴重。因不是房屋所有權人親自簽約,代理人有可能并未取得房屋所有權人同意,擅自簽合同以騙取租客錢財。所以當房東簽約人為代理人時,租客應格外謹慎。

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1.代理人如何認定?

只要租賃合同的簽字人與房產證上姓名不符,均認定為代理人。

2.代理人需滿足哪些條件,才能與其簽約?

代理人需具備以下材料,才能與其進行簽約:

(1)房東本人(房產證上房屋所有權人)簽字的《授權委托書》或經公證的《授權委托書》(如有需要)

(2)代理人自己的身份證以及房東本人身份證

(3)房產證原件

3.與代理人簽約,需注意什么?

(1)在審核《授權委托書》時,應和房東(租客)本人聯系核實,做電話錄音。

(2)有特殊情況不能當日提供委托書的,如果委托中介,可由其讓代理人簽署《代理人關于代理權的承諾書》,在5個工作日內補交《授權委托書》。

4.和假的代理人簽約了,怎么辦?

如果是自己找的房子,而且已經交了錢,一般情況下很難再找到所謂“代理人”,錢是很難追回來的。如果委托的中介,可以找中介賠償自己所交的押金和未使用的房租。

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授權委托書可從住建委下載,也可自己寫,下圖為住建委提供的委托書樣本:

一般情況下,授權委托書寫法一般情況下,授權委托書寫法

三、和共有權人簽約有什么風險?

此項主要針對房東端,如果房屋為多人共有,在實際租房過程中極有可能引起已經簽了合同,其他共有人不同意出租,導致合同無效,租客一時沒有地方住的情況出現。

1.共有權人如何認定?

共有,簡單來說就是房屋由兩個或兩個以上的人共同所有。一般婚內共同財產和共有的財產會涉及“共有人”。房產證有“共有權人”登記,即為房屋共有。需特別注意,如果夫妻婚后購買的房屋,雖然僅登記在其中一人名下且顯示單獨所有的,但根據《婚姻法》規定仍屬于夫妻共同財產,屬夫妻共有。

2.簽約前,如何規避因共有權人帶來的風險?

在簽約人為共有權人時,簽約時應盡量讓其他共有權人到場。如果其他共有權人無法到場,應要求簽約人出具《共有權人同意出租證明》和《授權委托書》。

3.遇到這種問題該咋辦??

案例回放:張某與兒女共有一處房屋。兩年前,張某被女兒接到外地安度晚年,家中的房屋便交給小兒子管理使用。去年12月,其小兒子未征得張某及姐妹的同意,將房屋租賃給他人,租賃期限為5年,并將預收的1萬元租金據為己有。今年1月,得知兒子擅自出租房屋,張某便委托女兒回老家進行交涉,要求收回房屋。可其子以已與承租人簽訂房屋租賃協議不得違約為由,不同意中止協議。張某無奈將兒子告上法庭。

法院判決:法院認為,被告未經張某及其他共有權人同意將該房屋租賃給他人使用,侵犯了原告及其他共有權人對該房屋的共有權利,其與他人簽訂的租賃協議依法應確認無效,承租人應將房屋返還給原告及其他共有權人。

法律規定:據建設部頒發的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定,共有房屋未取得共有權人同意的,房屋不得出租。

溫馨提示:未經過共有權人同意而簽約,作為租客,在返還房屋的同時,應當要求簽約的人返還所交的押金和未使用的租金,嚴重時可以“違約”要求其賠償自己違約金。如果對方不予返還,在租房時有委托中介的,應該中介讓其幫忙協商解決。協商未果,可起訴到法院,讓法院進行判決。

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四、和外籍人簽約有什么風險?

外籍人包括外國人和港澳臺居民,一般房東為外國人或港澳臺居民的情況較少,所以這里只討論租客為外國人或港澳臺居民的情況。和外國租客簽約常常會發生在租賃期間簽證到期,無法繼續履行租賃合同的風險,因而在簽約時應注意:

1.在簽合同前,房東應查看其護照/港澳臺通行證原件,查看證件時應特別注意簽證到期時間,以防止在租賃期間因簽證到期被遣返,造成違約。一方面,房東要二次出租房子,浪費時間。另一方面,若有拖欠租金的情況,房東也難以追回錢財,帶來經濟損失。

2.簽完合同后,房東應帶上房本和身份證,陪同租客去當地派出所備案,辦理《臨時住宿登記表》,以防租客為外國間諜。

3.若房東英語不好或租客為小語種國家,還應留下翻譯人員電話,以備不時之需。

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五、和法人主體簽約有什么風險?(以公司名義簽約)?

一般情況下,租客以公司名義簽約時,如果證件齊全,不會出現太大問題。但是仍有以下三點需要注意:

1.“三證”檢查。房東要檢查公司“三證”,即營業執照、稅務登記證和組織機構代碼證,問清單位性質、辦公人數等,并做好登記。

2.房屋改造。公司名義租的房大多數會作為商業用途,極有可能會對房屋進行改造,而一般情況下房屋租賃是不允許的,這一點需提前協商,在合同中明確約定

3.明確責任人。因公司人多且雜,在租房時應提前明確責任人,并留下其聯系方式,出現問題與責任人協商。如果所在區域為商住兩用小區,房東還應提前告知責任人并達成約定,嚴禁因公司活動擾民。

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以上就是不同簽約人在簽約過程中有可能產生的風險及規避辦法。在租房過程中,若有以上情況出現,一定要嚴格按程序來,該有的材料準備齊了再簽約,切忌口頭約定和承諾,以免發生問題帶來不必要的糾紛和損失。

來源:《民法通則》《房屋租賃管理條例》《合同法》

鏈家租賃經理史強于時成對此文亦有貢獻

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