賣房時,如何確認房屋年限及是否唯一?

發布時間:2016-08-19 12:54:35作者:劉向宇
來源:鏈家網原創

文章摘要:房屋性質不同,年限確認方法略有不同,契稅票、房產證登記日期、原始購房合同都可以作為初始日期。

房子滿兩年以及滿五唯一,可以省去個稅、增值稅,同時也相對容易出售,同等條件下售價也高。經適房、商品房、已購公房、繼承或者贈與的房子,判定標準略有不同。而確認房子是否“唯一”,不會有專門的機構出具證明,需要賣家做到心里有數,一旦繳稅時出差錯就涉及違約賠償!

一、如何判斷自己的房子已滿多少年?

不同的房屋性質,年限判斷所依據的材料不同。

1.商品房與經濟適用房

以契稅票填發日期或房產證登記日期為準。

原購房時契稅票原購房時契稅票

2.已購公房

房產證填發日期或原始購房合同簽署日期或第一筆購房房款的銀錢收據日期。

公房原始購房合同公房原始購房合同

3.繼承的房產、直系親屬贈與的房產

繼承或者直系親屬贈與的房產,再次出售時并不是以新房本的登記日期為準,而是按照原房本登記日期為準。查證原房本登記日期要去房管局檔案管理中心提交房產證、身份證申請調檔,取得調檔函!

檔案管理中心出具的證明函函檔案管理中心出具的證明函函

下列情況下一般需開具調檔函:

(1)繼承后的新產權證不滿5年,而實際情況已經滿足。(繼承的房產可以按照繼承前的日期界定是否滿5年)

(2) 直系親屬贈與后的新產權證不滿5年,而實際情況已經滿足。(贈與的房產為直系親屬之間贈與的可以按照贈與前的日期界定是否滿5年)

(3)夫妻更名后的新產權證不滿5年,而實際情況已經滿足。(夫妻更名的房產可以按照繼承前的日期界定是否滿5年)。

(4)房屋地址變更后的新產權證不滿5年,而實際情況已經滿足。

(5)遺失補證,產權證在遺失情況下,后補發的產權證附記頁若是沒有標明原產權證的填發日期,需要開具調檔函。(遺失補證,破損換證的可以按照原產權證得時間界定是否滿5年)。

(6)其他特殊情況。

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二、關于滿幾年,時間節點是什么時候?

滿五唯一可以省個稅及增值稅,滿五年的時間節點不同城區有不同規定。

以朝陽區為例,普通唯一商品房出售,辦理繳稅當日-房本登記日期=五年,可享受稅費優惠。以大興為例,普通唯一商品房出售,網簽合同日期-房本登記日期=五年,可享受稅費優惠。

舉個例子:

業主家庭唯一住房,2011年8月12日的房產證,2016年7月13日與買方簽訂網簽合同,2016年8月13日辦理繳稅,那么他能享受滿五唯一的稅費優惠嗎?

分析:

對于朝陽等城區以繳稅日期為時間節點的,可以享受滿五唯一稅費優惠!

對于大興等城區以網簽日期為時間節點的,不可以享受滿五唯一稅費優惠!

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注:

城區不同對于房屋時間計算方式不同,以當地規定為準。

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三、如何確認房子是否唯一?

作為賣家,只有繳稅環節,才能真正確定所出售的房子是不是真正的“唯一”,不會有專門的機構核實房屋是否屬于家庭“唯一”,所以賣方只能做到心里有數!

“唯一”的定義:

“滿五唯一”中的“唯一”,指家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)名下的唯一住房。

“唯一”的重要性:

1.滿五唯一的房子免征個稅及增值稅,少則幾萬,多則十幾萬。

2.確認“唯一”,涉及到合同約定以及違約定責!

在簽署買賣合同過程中,都需要賣方確認房子是否唯一。

1)《唯一住房聲明書》——在簽署定金協議以及買賣合同時簽署。

唯一住房聲明書唯一住房聲明書

2.關于買賣合同的《補充協議》——將“滿五唯一”寫入合同約定!

《補充協議》中關于“滿五唯一”的約定《補充協議》中關于“滿五唯一”的約定

如果事實與繳稅時地稅信息不符,額外稅費需賣方承擔!所以一定要明確自己的房子是否唯一。

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溫馨提示:

1.房屋核驗不涉及唯一、是否滿五年的核驗。

2.對于想換房的賣方,買房子在舊房過戶一兩個工作日后再網簽,以免影響對“首套二套”的認定。

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鏈家經紀人劉翠萍鄧凱對此文亦有貢獻

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