準備換房,有哪些必知的技巧?

發布時間:2016-08-17 17:49:35作者:劉向宇
來源:鏈家網原創

文章摘要:掌握換房時的一些小的技巧,能夠幫助換房者少走些彎路,減少風險的發生。

換房涉及一賣一買,涉及到購房資質、資金銜接等問題。連環單對于換房者來說風險很大,下面從購房資質、稅費、履約三個方面介紹換房過程中的三種關鍵技巧。

一、換房技巧一:如何騰購房資質?

對于換房者,擁有購房資質是第一步。對于只能購買一套住宅的人或者家庭來說,只能夠先把房子出售,之后才能購入新房。但是對于有兩套購房資格但是只有一套住宅的換房者,可以先購入新房,但是要承擔更多的稅費。

1.什么時候換房需要騰購房資質?

只有滿足北京限購政策,有購房資質的人才可以購房。如果換房者房屋套數已達到上限,那么換房就要先騰資質了。下面介紹北京目前的限購政策:

北京限購政策北京限購政策

2.騰購房資質的幾種方法

騰資質,本質上就是要減少名下的房產,對于家庭名下的房產如果達到上限,騰資質大都選擇出售。

方法一:出售舊房騰購房資質

這種方法是換房者最常采用的辦法,舊房辦完過戶手續之后,就可以通過購房資質審核購入新房了。

方法二:贈與給成年孩子騰資質

這種方法要交核定價×3%的契稅,且由于資質審核是以家庭為單位,未成年孩子算一個家庭,所以如果想通過贈與方式騰出購房資質,贈與的孩子必須是成年人,且在贈與時,孩子也要通過資質審核。

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二、換房技巧二:如何合理享受稅費優惠?

把握好繳稅環節,可以享受滿五唯一免個稅、首套購房省契稅的優惠!

政策如下:

稅費優惠稅費優惠

繳稅時是否是唯一、首套,看繳稅時的狀態。即:

如果舊房出售想要“滿五唯一”,繳稅時名下必須只有舊房,此時之前不能打新房網簽。

如果購入新房繳稅時想以“首套”購入,繳稅時必須名下無房,此時之前把舊房過戶出售。

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三、換房技巧三:如何確定貸款額度?

2017年“317”新政后,主要對首二套以及貸款額度進行了調整,貸款政策如下:

商貸及公積金貸款對首二套的認定商貸及公積金貸款對首二套的認定

1.若想用“首套”公積金貸款購房

貸款面簽之前,要將舊房過戶,保證自己名下沒有住宅。首套公積金貸款,最高可貸120萬,五年以上利率3.25%。

2.若想用“首套”商業貸款購房

只要保證名下無房,即在面簽之前將舊房過戶名下沒有住宅且全國范圍無住房貸款記錄,就可以享受貸款優惠。普通住宅6.5成,非普通住宅6成,且大部分銀行目前利率最低為基準利率的0.95。

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四、換房技巧四:如何避免違約?

換房涉及流程復雜,資金鏈環環相扣,很有可能出現因為“上家”違約,導致“下家”也違約。一旦出現這種情況,毀約方就應該承擔相應的違約責任。

違約焦點一:資金鏈斷裂,無法按約付款

舉個例子:

劉某為了給孩子上學,準備賣掉自己位于朝陽區的房子,買另一套位于海淀區的有優質教育資源的房子。兩個月后,李某看上了劉某的朝陽的房子打算做婚房。雙方通過A中介以600萬的成交價簽署了買賣合同,簽約當天李某支付了1萬定金。同日,劉某也通過A中介簽署了自己看好的位于海淀區房子買賣合同,并支付給出售人王某10萬定金、居間服務費4萬元。

糾紛產生:

簽約后,李某按照合同約定支付劉某19萬購房款,可沒想到接下來李某卻沒有通過資質審核,并被要求返還定金和購房款。劉某因為是連環單,如果不能順利拿到房款還會損失給王某10萬元,劉某隨即表明自己不會返還李某任何款項。李某于是將劉某告上法庭。

法院判決:

1.解除李某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》

2.解除李某與劉某、中介之間的《買賣定金協議書》《補充協議》

3.劉某于判決生效后十日內返還李某購房款十九萬元

4.李某于判決生效后十日內支付劉某定金損失十萬元,居間損失四萬元。

時間規定時間規定

違約焦點二:新房沒過戶,舊房戶口不能按約遷出

戶口遷出的約定戶口遷出的約定

按照合同約定,賣方應在約定時間內,遷出戶口,如果逾期,賠償總價款的5%違約金,如果超出15日仍未遷出,每天都要賠償萬分之五的違約金。

比如300萬的房子,逾期賣方要賠償15萬的違約金,超過15天后,每天多加1500元違約金。

特別提醒:

違約情況,最多發生在換房者資金鏈斷裂,并且房價上漲,很容易導致賣房者不想出售此房。

1.資金鏈斷裂導致逾期違約的,換房者按照合同規定賠付定金。如果已經簽署買賣合同,則可能按照合同約定賠付房款的20%。

2.利用補充協議,補充約定購房人因換房未按期支付房款導致違約責任的承擔。

3.自行交易換房者,應詳細了解合同中房款支付方式、過戶、交付房屋之間等節點,對時間進行認真推算。如果有政策及時間把握不準的,提前和相關部門了解確定。

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鏈家邸召紅、法務部對此文亦有貢獻

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