買二手房,房齡太老會存在哪些問題?

發布時間:2017-06-13 18:13:23作者:楊博
來源:鏈家網原創

文章摘要:房齡過大可能會遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問題。

房齡指自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。房齡過大可能會遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問題。

一、二手房房齡如何計算?

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二手房房齡是從房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算,可以通過查看房產證所依附房屋登記表的建成年代、詢問小區居民等方式查詢。

舉個例子:

二手房房齡從房屋A建成并驗收合格交付之日算起二手房房齡從房屋A建成并驗收合格交付之日算起

二、二手房房齡太大可能會存在哪些問題?

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房齡過大可能會遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問題。

?二手房房齡大影響有四點?二手房房齡大影響有四點

1.影響房屋貸款

房齡過大會影響貸款評估值,同等條件下,房齡越大貸款年限可能越短。如下圖示,商業貸款和公積金貸款中貸款年限計算方法顯示,房齡越大,貸款年限越短。

貸款年限計算方法貸款年限計算方法

舉個例子:

25歲的單身小王商業貸款分別購買一套房齡為25年和30年的住房,商業貸款最多能貸多少年?

計算:50-25=25年<65-25=40年

50-30=20年<25年<65-25=40年

因此,房齡為25年的住房比房齡為30年的住房商業貸款年限多5年。

2.土地使用年限短

房齡越大意味著剩余土地使用年限越短,到期后需進行土地續期。目前土地使用年限最多為70年,房屋所有權年限為永久。一般來說,房齡大的二手房其土地使用年限也比較短,因為土地使用年限是從開發商拿地之日算起的。

目前,關于土地使用年限到期的解決辦法還沒有出臺明確的法律規定。2017年兩會明確在續期法律出臺前,住宅土地使用權到期的,可采用“兩不一正常”過渡性辦法免費自動續期。

兩不一正常”過渡性辦法兩不一正常”過渡性辦法

注:2016年溫州一批只有20年土地使用年限的住宅到期后已免費續期。

3.居住成本增加

房齡大意味著有效使用年限的縮短,購房成本的增加。同時,房齡太大的話,房屋維修費用可能會相應的會增加,物業的維護成本可能也會相應地增加。房齡大的可能還會遇到上下水管道使用的問題,管道的老舊,還可能發生上下水不通。實際中,老房居住成本是否真的會比較新的房屋成本高,還得具體問題具體分析。

4.影響再次出售

同等條件下,房齡較小的房屋折舊率小,易進行再次轉售。

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注:以上內容僅供參考,關于老房可能會存在的問題,還需具體問題具體分析,最終結果需以實際為準。

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資料來源:鏈家綜合整理

鏈家經紀人王大剛對此文亦有貢獻

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