房產過戶需注意哪些問題?

發布時間:2017-04-21 11:44:43作者:劉向宇
來源:鏈家網原創

文章摘要:房產過戶是交易的最終環節,也是至關重要的環節。過戶的時間及其他要嚴格按照合同約定,備齊材料以防逾期違約。

過戶即產權變更,發生在繳稅環節之后,買賣雙方攜帶契稅完稅證明以及其他必要備件到所在區不動產登記中心辦理過戶手續。一般情況下,過戶并下發新房本之后,房屋的所有權就真正的歸屬與買受人。

一、合同中對過戶有哪些約定?

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買賣雙方的責任、義務,都應該以所簽署的合同為準。

1.關于房屋的交付問題

在大部分情況下,房屋的交付是在過戶行為完成之后n個工作日完成,買賣雙方可以按照合同約定自由選擇交付時間。

合同中關于房屋交付的約定合同中關于房屋交付的約定

2.關于租戶的續租及租金問題

如果賣方房屋內有租戶,而又本著“買賣不破租賃”的原則,可能會遇到房子繼續出租的情況。那么就需要在過戶之前,確定租客續租狀態以及租金的歸屬問題。例如:租戶2017年10月1號到期,約定可以協商,如果全部歸甲方,或者過戶后租金歸乙方。

有關租金歸屬的約定有關租金歸屬的約定

二、過戶后就能拿到尾款嗎?

過戶環節是交易流程中,最關鍵也是最后的步驟。辦理完不動產變更登記之后,房屋所有權人即變為買受人,但是這并不意味著過戶完成之后賣方就可以拿到尾款。根據買方的付款方式可以分為全款購房和貸款購房兩種。

1.買方全款購房:

由于目前通過中介機構交易,交易錢款需要進行建委監管。過戶完成之后,建委確認過戶行為完成,1個工作日即可到賬。

2.買方貸款購房

建委資金監管部分,即網簽價-貸款額度部分,在過戶完成之后1個工作日即可到賬。但由銀行放出的尾款,并沒有特定時間,在15到45個工作日不等,具體放款時間以銀行為準。

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三、辦理過戶要做哪些準備?

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過戶是十分重要的環節,需要買賣雙方帶齊材料,共同到所在區不動產登記中心辦理。

1.預約準備。

由于不同的區過戶量大小不一,所以部分城區例如海淀、朝陽,過戶都采取網上預約的方式。需持稅票、身份證信息在所在區不動產登記中心官網預約過戶號。

2.材料準備。

契稅票是過戶的必要材料,需要預約的城區,還需要預約過戶告知單。

買方:

a、京籍

未婚:本人身份證、戶口本

已婚:夫妻雙方身份證、結婚證、家庭為單位的戶口本

注:北京集體戶口還需準備集體戶口卡首頁及加蓋公章或人事章的復印件

b、非京籍

家庭成員的身份證、戶口本、結婚證(離婚證、離婚協議/法院判決書)

注:如果身份證號是外埠,而戶口是京籍,不能出現人戶分離現象,必須保持身份證地址和戶口所在地址一致。

c、中國港澳臺人士

港澳居民需《港澳臺居民身份證》、《涉外審批表》

臺灣居民需提供《臺灣居民來往大陸通行證》、《涉外審批表》

d、外籍人士

護照、譯本公證、涉外審批單

賣方

身份證、房產證、婚姻證明(滿五唯一需提供)

3.費用準備

對于已購公房、央產房,在過戶之前或之時,需要補交土地出讓金。即土地出讓金=當年成本價×建筑面積×1%。(城六區為1560元/平方米,遠郊區縣為1290元/平方米或1120元/平方米)。

另:

房本費用住宅80元/本,加一本多10元。

非住宅550元/本,加一本多10元。

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當過戶手續完成,新房本下發,不動產變更登記正式完成。經濟機構會將房產證在房管局抵押出他項權證,再到銀行辦理抵押,經銀行登記審批后便可以放尾款。放款過程不受買賣雙方以及中介影響,以銀行實際放款時間為準。

來源:北京住房和城鄉建設委員會

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